Pandemi Sürecinde Yabancıya Konut Satışı

Ülkemiz, yeni tip korona virüs (Covid-19) salgını döneminde yabancıya konut satışında Avrupa ülkelerine göre en az kayıp yaşayan ülkelerin başında geldi.

Türkiye, yabancıya gayrimenkul satış şirketi Nevita’nın hazırladığı rapora göre, Ocak – Eylül döneminde yabancıya konut satışında Covid-19‘a rağmen önemli bir performans sergiledi.

Türkiye’de yılın 9 ayında 2019’un aynı dönemine göre yabancıya konut satışı pandemi nedeniyle sadece % 18 düşerek 26 bin 165 adet olarak gerçekleşti. Eylül ile birlikte üst üste 5 ay artış gösteren yabancıya konut satışı, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 26,1, ağustosa göre de yüzde 35,3 artış gösterdi.

İspanya’da yabancıya konut satışı, yılın ilk yarısında 2019’un aynı dönemine göre yüzde 40 düşerek 22 bin 850’ye geriledi. Portekiz’in başkenti Lizbon’da yabancıların gayrimenkul yatırımı ocak-haziran döneminde yüzde 53 düştü. İkinci çeyrekte Lizbon’da sadece 233 konut satıldı.

Yunanistan’da ocak-ağustosta 368 yatırımcı ve 733 aile üyesi altın vize aldı. 8 aylık rakam, 2019 geneli için onaylanan başvuru sayısının yüzde 90 altında kaldı. Geçen yıl boyunca Yunanistan’da 3 bin 428 yatırımcı ve 7 bin 647 aile ferdinin başvurusu onaylanmıştı.

Yine yabancı konut yatırımcılarının yeni rotalarından Karadağ’da 8 ayda yabancılar, 1.000 konut aldı ve 62,8 milyon avro ödedi. 2019 toplamında satılan konut sayısı 2 bin 500 adet, ödenen rakam ise 177 milyon avro olmuştu.

Gayrimenkul sektörü, İtalya ve Fransa’da Koronavirüs’ten en çok etkilenen alanlar arasında

Salgının en çok hissedildiği ülkelerden İtalya ve Fransa’da ise konut sektörü en fazla etkilenen alanların başında geldi.

İtalya’da konut satış hacmi ilk çeyrekte yüzde 15,5, ikinci çeyrekte yüzde 27,2 düştü. Mart-eylül döneminde kiralık ev arzı büyük İtalya şehirlerinde yüzde 14,2 artarken, talep yüzde 13,2 azaldı. En dikkati çekici durum, kiralık ev arzının yüzde 68,7 arttığı Milano’da yaşanıyor. Yabancıya konut satışında da İtalya’da benzer dramatik bir durum yaşanıyor.

Fransa’da yıl boyunca konut satışlarında yüzde 25 düşüş olması beklenirken, İngiltere’de azalışın yüzde 15 olması öngörülüyor.

“Avrupa’da emlak sektörü çok darbe aldı”

Nevita Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal, Avrupa’da pandemiyi iyi yönetemeyen ülkelerde konut sektörünün ciddi darbe aldığına dikkati çekti.

Akbal, Türkiye’de 9 ayda geçen yılın aynı dönemine göre konut satışlarının yüzde 34 artışla 1,2 milyona yaklaştığını bildirdi. Yabancıya konut satışında ise sadece yüzde 18’lik azalma yaşandığını ifade etti.

Akbal, eylülde geçen yılın aynı dönemine göre yabancıya satışta yüzde 26 artış yaşandığını anımsatarak, şunları kaydetti:

“Bu rakam, yükseliş trendinin yabancılar için başladığını gösteriyor. Dolayısıyla bu yılın toplamında yabancıya konut satışında 40 bin adede yaklaşabilir ve yılı en az kayıpla atlatabiliriz. Avrupa’da analiz ettiğimiz yabancıya konut satışı piyasasında sadece Almanya’nın Türkiye’deki gibi olumlu bir havaya sahip olduğunu gördük. Ancak bu ülkedeki yıllık konut satışı Türkiye’nin bir aylık rakamına denk geliyor. Daha da ötesi Almanlar, daha çok yurt dışından gayrimenkul alıyor.”

Yabancı yatırımcıların Türkiye’ye getirilmesinde önemli bir rol üstlendiklerini belirten Akbal, yurt dışından getirdikleri her bir dövizin ülke için ne kadar önem arz ettiğinin farkında olduklarını, bu nedenle pandemi sürecinde satış amaçlı dijital kanalları çok yoğun kullandıklarını anlattı.

Akbal, “Nisan-ağustos döneminde yabancı yatırımcılara toplam 160 adet konut sattık. Bunun karşılığında da ülkemize 208 milyon TL değerinde döviz kazandırdık.” dedi.

Emlak Sektöründe Yeni Vergi Düzenlemeleri

Emlâk veya gayrimenkul; bina, arsa, bahçe gibi taşınmaz mal ve mülklerin ortak adı. Emlâk, güvenli bir yatırım aracı olarak görülür. Kur dalgalanmalarından ve ekonomik krizlerden çok fazla etkilenmeyen, uzun vadede genellikle büyüyen bir yatırımdır

İstanbul, konut yatırımları açısından her zaman popüler bir şehir olmuştur. Yatırımcılar, özellikle Anadolu ve Avrupa yakasında gelişen yeni projelerle büyük ilgi gösteriyor. 2024 yılında, Kanal İstanbul gibi mega projelerin etkisiyle bazı bölgelerde emlak değerlerinin artması bekleniyor. Ayrıca, kentsel dönüşüm projeleri sayesinde eski binaların yerini alacak modern konutlar, yatırımcılara cazip seçenekler sunuyor.

1 Mart tarihinde başlayan gelir vergisi döneminde beyanda bulunulacak. 1 Nisan 2024 tarihine kadar süresi var. Örneğin 21 Ekim 2022 tarihinde 900 bin liraya satın alınan bir gayrimenkul 13 Temmuz 2023 tarihinde 2 milyon liraya satılmış olsun. Alış tarihinden itibaren 5 tam yıl geçmeden satış yapıldığı için elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacak.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI NASIL ANLAŞILACAK

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazırladığı gayrimenkullerin 5 yıl içinde elden çıkarılmasında gelir vergisi beyanı broşüründe öncelikle gayrimenkul alım–satım işinde ticari faaliyet ve değer artış kazancı ayrımının nasıl yapılacağı anlatıldı. Gayrimenkul alım satım işleri bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazanç sayılıyor. Bir yıl içinde birden fazla satış varsa ticari kazanç olarak kabul ediliyor. Gayrimenkul alım satım işlemi ticari kazanç hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç “değer artışı kazancı” hükümlerine göre tespit ediliyor.

MİRAS OLURSA VERGİ VAR MI

Eğer konut, arsa gibi gayrimenkuller miras olarak kalmışsa 5 yıl içinde satılsa bile değer artış kazancı doğmuyor. Bir mükellef 16 Ağustos 2020 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 21 Kasım 2023 tarihinde satmış olsun. Satışa konu apartman dairesinin ivazsız olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, mükellefin bu satıştan elde ettiği gelir, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecek.

Bir Gayrimenkul Alırken Kredi Aşamasında Bilmeniz Gerekenler

GÜNCEL KREDİ ORANLARI

Konut kredi oranları, piyasadaki ekonomik dalgalanmalarla birlikte değişiklik gösterir. Bu oranlar, genellikle merkez bankasının politikaları, enflasyon oranları ve piyasadaki talep gibi faktörlere bağlı olarak belirlenir. Alıcılar, en uygun kredi oranını bulabilmek için, çeşitli bankaların sunduğu oranları karşılaştırmalı ve aynı zamanda kredi masraflarını da göz önünde bulundurmalı

BANKALARIN SUNDUĞU FİNANSMAN SEÇENEKLERİ

Konut alıcıları için bankalar, farklı ihtiyaç ve beklentilere uygun çeşitli kredi paketleri sunar. Bu seçenekler arasında sabit faizli krediler, değişken faizli krediler, indirimli faiz oranları için kampanyalı krediler ve konut değerinin yüksek bir yüzdesini kapsayan krediler bulunmaktadır. Ayrıca, bazı bankalar özel durumlara uygun çözümler de sunabilir, örneğin; ilk evini alanlara yönelik indirimler veya düşük gelirli aileler için özel kredi seçenekleri.

KREDİ KARŞILAŞTIRMASI YAPIN :

En uygun kredi teklifini bulmak için, birden fazla bankanın kredi oranlarını ve şartlarını karşılaştırın.

FAİZ ORANLARINA DİKKAT :

Sabit faizli bir kredi, faiz oranlarının artabileceği bir piyasa ortamında, öngörülebilir ödemeler sağlar. Değişken faizli krediler ise, faiz oranları düştüğünde avantaj sağlayabilir.

KREDİ MASRAFLARINI İNCELEYİN:

Faiz oranının yanı sıra, dosya masrafı, ekspertiz ücreti gibi ek masrafları da göz önünde bulundurun.

 Bütçenizi Belirleyin: 

Aylık ödeyebileceğiniz tutarı net bir şekilde belirleyin ve buna göre bir kredi planı seçin.

DEVLET DESTEKLERİNDEN FAYDALANIN :

Eğer uygun koşulları taşıyorsanız, devlet destekli konut kredi imkanlarından faydalanabilirsiniz.

Konut sahibi olma yolunda, doğru finansman seçeneğini bulmak, bu sürecin en kritik adımlarından biridir. Sunulan çeşitli seçenekler arasından en uygun olanı seçmek için, yukarıda belirtilen ipuçlarını dikkate alarak, kapsamlı bir araştırma yapmanız önemlidir. Kendi ihtiyaçlarınıza en uygun kredi seçeneğini bulmak, hayalinizdeki eve kavuşmanın anahtarını oluşturacaktır

Alıcılar Ve Yatırımcılar İçin Önerler

ARAŞTIRMA YAPIN :

İstanbul’un geniş emlak piyasasında, ihtiyaçlarınıza en uygun seçeneği bulmak için kapsamlı bir araştırma yapmak önemlidir.

KONUM SEÇİMİ :

Yatırım yapmayı düşündüğünüz bölgenin gelecek vaat edip etmediğini, sosyal ve altyapı olanaklarını değerlendirin.

BÜTÇE PLANLAMASI :

Fiyat trendlerini takip ederek, bütçenize uygun bir yatırım planı yapın. Gerekirse uzman bir danışmandan yardım alın.

UZUN VADELİ DÜŞÜN :

Emlak yatırımı, genellikle uzun vadeli düşünülmesi gereken bir hamledir. Bölgesel gelişmeleri ve projeleri takip ederek, gelecekte değer kazanabilecek bölgelere yatırım yapmayı düşünebilirsiniz.

Dubai'de Yatırım Yapmak İsteyenler İçin Bilgiler

Güvenli Ve Stratejik Konum

Dubai gayrimenkul yatırımı için ideal bir destinasyondur. Gelecekte Dubai’de beklenen nüfus artışı, yatırımcılar için umut verici fırsatlar yaratıyor. Dubai’deki emlak piyasası, halen inşaat halinde olan veya ileride satılması planlanan mülkleri satın alma fırsatları sunarak benzersiz yatırım fırsatları sunmaktadır.

Yatırımcılara Ve Sermaye Sahiplerine Fırsatlar

Döviz kurundaki istikrarın Dubai’deki emlak piyasası üzerinde kesinlikle olumlu bir etkisi var. Döviz kuru istikrarı uzun vadede pazarın genişlemesine yol açmaktadır. BAE dirhemi, değeri ABD dolarına sabitlendiğinden ve 20 yılı aşkın süredir sabit kaldığından dünyadaki en istikrarlı para birimlerinden biri olarak kabul ediliyor.

Dubai’nin Emlak Piyasası Şeffaflık Ve Düzenlemelerle Özelleşiyor

yatırım için ideal hale getiriyor. Güçlü ve çeşitliliğe sahip ekonomisi sayesinde Dubai her yıl çok sayıda uluslararası yatırımın ilgisini çekmektedir. Dubai’de ortalama kira getirisi %7,5 civarında olup, beklenen nüfus artışı nedeniyle mülklere olan talebin artması bekleniyor

Ekonomik Büyüme Büyük Ülkeleri Geride Bırakıyor

Dubai’deki emlak piyasasının 2023’te %46 büyümesi, şehirdeki emlak fiyatlarının ise yıl sonuna kadar %29 artması bekleniyor. Gelecek yıl Dubai emlak piyasasının genel eğilimi artış yönünde; istatistiklere göre fiyatların en az %10-15, bazı bölgelerde ise %46’ya kadar artması bekleniyor

 

Birleşik Arap Emirlikleri’nde yer alan Dubai, birçok açıdan insanların hayallerini süslüyor. 1900’lü yıllarda küçük bir balıkçı ve liman kasabası olan Dubai, son elli yılda dünyanın en hızlı gelişen bölgelerinden biri oldu. Ayrıca turizm açısından da muazzam bir potansiyele sahip olan Dubai’yi yılda 10 milyonun üzerinden turist ziyaret ediyor.

Milyonlarca insanın hayallerini süsleyen Dubai, gayrimenkul yatırımı açısından da en kârlı bölgelerden biri. Şimdi Dubai’yi bu açıdan değerli yapan 5 nedeni inceleyeceğiz.

  1. Dubai’nin dünyanın en yüksek kira gelirine sahip olan bölgesi olduğunu biliyor muydunuz? Bu yüzden gayrimenkul yatırımı yapanların büyük ilgi gösterdiği Dubai, her yıl gayrimenkul kazancını artırmasıyla dikkat çekiyor. Gayrimenkul sektörünün ne kadar etkili olduğu, bölge ekonomisine yaptığı katkıdan net bir şekilde anlaşılıyor. Bölge ekonomisinin yüzde 22.6’sı gayrimenkul gelirlerinden oluşuyor.
  2. Dubai’nin dünyanın en yüksek kira gelirine sahip olan bölgesi olduğunu biliyor muydunuz? Bu yüzden gayrimenkul yatırımı yapanların büyük ilgi gösterdiği Dubai, her yıl gayrimenkul kazancını artırmasıyla dikkat çekiyor. Gayrimenkul sektörünün ne kadar etkili olduğu, bölge ekonomisine yaptığı katkıdan net bir şekilde anlaşılıyor. Bölge ekonomisinin yüzde 22.6’sı gayrimenkul gelirlerinden oluşuyor.
  3. Dubai’nin yüz yıl önce balıkçı ve liman kasabasıdır. Günümüzde ise bu durum eşsiz marinalar ve limanlarla tecelli ediyor. Muhteşem marinalar bölgeyi fazlasıyla zenginleştiriyor. Ayrıca Dubai dünyanın en işlek limanlarına sahip, bu durum bölgenin zaten yüksek olan potansiyelini adeta zirveye taşıyor. Dünya deniz ticareti Dubai’de adeta parıldıyor.
  4. Dubai’nin turistik açıdan çok tercih edilmesini sadece bölgenin güzelliğiyle açıklamak mümkün değil. Çünkü Birleşik Arap Emirlikleri’nin yedi emirliğinden biri olan Dubai, sosyal yaşam açısından dünya standartlarında bir zenginliğe sahip. Eğlence sektörü eşine az rastlayabileceğiniz nitelikte. Sportif aktiviteler açısından da sizi çok çeşitli bir yerin beklediğinden emin olabilirsiniz.
  5. Bir ülkeye yatırım yapmadan önce ilk bakılan özelliklerden biri vergi dilimleridir. Şimdi sıra dışı avantajları duymaya hazır olun. Dubai’de bu yıl itibariyle tekstil, elektronik ve yakıt gibi birçok sektörde yüzde 5 oranında vergi alınıyor. Fakat gayrimenkul sektörü vergiden muaf. Dubai’de gayrimenkul yatırımcılarının sahip olduğu bu ayrıcalık, bölgeyi dünyadaki tüm yatırımcılar açısından oldukça cazip bir hale getiriyor
Dubai’de Gayrimenkule Yatırım Yaptığınızda Elde Edilen Ayrıcalıklar Neler?
  • Dünyanın en yüksek kira gelirini siz kazanabilirsiniz! Emlak piyasasında öne geçen bir hamleyle can alıcı noktalarında her yıl artan fırsatları bulabilirsiniz.
  • Dubai’de gelişen sürekli projeler; yatırımcılara, iş fırsatlarına, lüks mekanlara, yenilikçi eğlence anlayışına, teknolojinin ve kaliteli hizmet standartlarının trendlerin ötesine geçmesine imkân tanıyor.
  • Gelecek vaat eden projelerde yerinizi alabilirsiniz.
  • Gayrimenkul yatırımlarınızda ve elde ettiğiniz kiralarda vergiden muaf olacaksınız. Bu da çok cazip ve kaçınılmaz fırsatlardan biri haline dönüşüyor.
  • Ticarette dünyanın lideri haline gelen bölgede kendinize bir gelecek armağan edin!
  • Lüks, konforlu, 5 yıldızlı otel kalitesinde, ayrıcalıklı hizmetler ve sosyal tesislerle refaha erişin!
  • Uluslararası gayrimenkul yatırımcı olarak uygun faizli kredilerden yararlanın!

Dubai’de yaşam konforu size ayrıcalıklar kazandıracak. 2018 yılından itibaren tekstil, elektronik ve yakıt gibi birçok sektörde %5 oranında vergi alınıyor. Fakat gayrimenkul sektöründe yatırımlarınız için herhangi bir vergi ödemeyeceksiniz. İstikrarlı ekonomisiyle birçok yatırımcılarının girişimci ruhuna hitap ediyor. Aynı zamanda da lüks yaşamı, turizm cazibesi, alan çeşitliliği ve kazancıyla memnun etmeyi başarıyor.

Türk Vatandaşları Dubai’de Hangi Şartlarda Ev Sahibi Olabilir?

 Türk vatandaşları Dubai’de belirlenen alanlarda gayrimenkul satın alabilmektedir. Bu alanlara “serbest bölgeler” adı verilmektedir.

Yatırımcıların bu bölgelerde kendilerine uygun mülkü seçtikten sonra Dubai Tapu Departmanı’ndan onay almaları gerekmektedir. Bakanlık, İtirazsızlık Sertifikası (NOC) da dahil olmak üzere çeşitli belgeler talep etmektedir.

Ayrıca alıcıların mali durumlarını kanıtlamaları için gelir belgesi gibi belgelerde talep edilebilmektedir.

Dubai’de Ev Almak İçin Minimum Ne Kadar Yatırım Gerekiyor?

Dubai’de gayrimenkul alımlarında minimum değer şartı bulunmamaktadır. Gayrimenkulün minimum değeri, mülkün konumu ve özellikleri gibi diğer ülkelerdeki aynı faktörlere bağlı olacaktır.

Ancak yatırımcılar Dubai Golden Visa almak istiyorsa minimum yatırım miktarı 750.000 AED’dir

Dubai’de Ev Almak İçin Hangi Belgeler Gerekiyor?

  1. Pasaport
  2. Geçerli vize veya ikamet izni
  3. Satış sözleşmesi (MoU)
  4. İtirazsızlık Sertifikası (NOC)

Bunlar genel olarak talep edilen belgelerdir. Ancak bu belgelerin dışında farklı belgeler de talep edilebilmektedir.

Türk Vatandaşlarının Dubai’de Ev Satın Alımlarında Herhangi Bir Kısıtlama Bulunuyor Mu?

Türk vatandaşlarının Dubai’de mülk sahibi olmasını engelleyen herhangi bir yasa bulunmaktadır. Türk vatandaşları prosedürleri doğru şekilde takip ettikleri takdirde Dubai’de kolaylıkla mülk satın alabilmektedir.

Türk Vatandaşları Dubai’de Konut Kredisi Kullanabilir Mi?

Evet, Türk vatandaşları Dubai’de mülk satın alırken konut kredilerinden yararlanabilmektedir. Konut kredileri hazır ve inşaatı tamamlanmak üzere olan gayrimenkuller için kullanılabilmektedir.

 Dubai’de Ev Almak İçin Hangi Vize Gereklidir?

Dubai’de ev satın almak için herhangi bir vize zorunluluğu bulunmamaktadır. Dubai’de ikamet eden ve etmeyen tüm yabancılar Dubai’de mülk satın alabilmektedir. Ancak yabancıların işlemleri tamamlamak ve satın alacakları evleri görmek için Dubai’de kalmalarını sağlayacak herhangi bir vize veya oturum iznine sahip olmaları gerekmektedir.

Dubai’de Ev Satın Alırsam Oturum İzni Alabilir Miyim?

BAE Golden Visa dışında, yabancıların gayrimenkul yolu ile Dubai’de oturma izni almasına olanak tanıyan özel bir program bulunmamaktadır. BAE Golden Visa, yabancıların mülk satın alarak uzun süreli oturma izni almalarına olanak tanıyan bir programdır.

Dubai Golden Visa – Dubai’de Ev Sahibi Olmanın En Büyük Avantajı

Dubai Golden Visa, yabancıların satın aldıkları mülkle birlikte 2-10 yıl süreyle oturma izni almalarına olanak tanıyan bir programdır. Bu program için gerekli koşulları oldukça basittir. Dubai Golden Visa şartları şu şekildedir:

Türk Vatandaşlarının Dubai Golden Visa Başvurusu Yapabilmesi İçin Gereken Minimum Yatırım Ne Kadar?

10 yıllık oturum izni için yatırımcıların en az 2.000.000 AED değerinde bir mülk satın almaları gerekmektedir. Diğer seçenek ise 2 yıllık oturum izni almaktır. Bu seçenek için ise yatırımcıların en az 750.000 AED değerinde bir mülk satın alması gerekmektedir

Dubai Golden Visa’nın Türk Vatandaşlarına Avantajları Nelerdir?

Dubai Golden Visa’nın avantajları yatırımcılara başlıca yeni bir hayat sunmaktır. BAE’de ikamet etmekten başlayarak iş ve yaşam alanında Golden Visa’nın çok sayıda avantajı bulunmaktadır.

Golden Visa sahiplerinin BAE’de çalışmasına izin verilmektedir. Özetle, bu program yatırımcılara iş hayatlarında yeni fırsatlar yaratma olanağı da sunulmaktadır.

Ayrıca yatırımcıların ailelerine de aynı avantajlar sağlanmaktadır. Bu program sayesinde yatırımcıların eş ve çocuklarının da Dubai’de yaşamalarına izin verilmektedir.

Golden Visa sahipleri Dubai’deki finansal hizmetlerden daha kolay faydalanabilmektedir. Örneğin, Golden Visa sahipleri daha iyi şartlarda kredi alabilmektedir.

Bunlara ek olarak yatırımcılar Dubai’de eğitim olanaklarından da yararlanabilmektedir. Yatırımcılar ve aileleri aynı zamanda Golden Visa sayesinde Dubai’deki eğitim kurumlarına daha kolay kabul edilmektedir

2024 Yılında Uygulanacak Emlak Vergisine Esas Değerler

2023 yılına ait emlak vergisine esas değerler, bir önceki yıla göre yeniden değerleme nispetinin yarısı olan % 29,23 (yirmi dokuz virgül yirmi üç) oranında artmıştır. Tahakkuk eden emlak vergisinin % 10’u nispetinde ayrıca “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı” tahakkuk ettirilmekte ve ilgili belediyece emlak vergisiyle birlikte tahsil edilmektedir. Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin emlak vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunmaktadır.

Kanunen Kira Artışı Nasıl Yapılır?

Kanunen kira artışı nasıl yapılır diye bakıldığında, önceki kira dönemi uygulanan kira bedeli üzerinden yasal kira artış oranında arttırım yapılması suretiyle yeni kira bedeli belirlenmektedir. Tarafların yeni kira bedeli üzerinde uzlaşmış olması gerekmektedir.

Yasal kira artış oranından daha yüksek bir arttırım kiracı tarafından kabul edilmek zorunda değildir.

Kiralayanın kanunda belirtilen sınırları aşan haksız kira zammı kiracı tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Kiralayanın bu talebini koruyan hiçbir hukuki düzenleme mevcut değildir.

Yasal kira artış oranına riayet eden bir kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer yükümlülüklerini de ihlal etmiyor olması halinde taşınmazdan tahliyesi mümkün değildir.

Tarafların kira artışı hususunda anlaşma sağlayamaması halinde mahkemeye başvurarak “kira bedelinin tespiti davası” açması gerekmektedir. Kira tespit davası sonucunda hâkim tarafından belirlenen yeni kira bedeli taraflar bakımından bağlayıcı olmaktadır.

.

Yasal Kira Artış Oranı Nedir?

Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde belirli süreli kiralamalar için uzayan yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesi hususu TBK m. 344 hükmü ile düzenlenmektedir.

Yeni kira döneminde geçerli olmak üzere belirlenen kira bedeli, bir önceki kira dönemi uygulanan kira bedeli üzerinden kira artış oranı uyarınca yapılacak arttırım ile hesaplanmaktadır.

Kira artışı hesaplama hususu, TBK m. 344 hükmü ile üç fıkrada incelemektedir:

  • Taraflar arasında anlaşma bulunması halinde yasal kira artış oranı
  • Taraflar arasında anlaşma bulunmaması halinde yasal kira artış oranı
  • 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın sonunda uzayan kira sözleşmelerinde yasal artış oranı

Yasal Kira Artış Oranı Nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli olan “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” sebebiyle kira artışı bakımından kiraya veren aleyhine sınırlamalar öngörülmektedir.

Bu yasak kapsamında akdin ilk beş senesi kiracı korunmakta iken sonrasında kiraya veren lehine düzenlemeler öngörülmektedir:

  • Akdin başlangıcında belirlenen kira bedeli üzerinden yapılacak olan artış bakımından üst sınır olarak TÜFE değişim oranı belirlenmektedir. Dolayısıyla kiraya veren en fazla TÜFE oranı kadar artırım yapma imkanına sahiptir. TÜFE’ye göre kira artış hesaplama şu şekilde yapılmaktadır:

Örneğin, taraflar arasında 15 Ağustos 2019’da aylık 1.500 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi akdedilmiştir. Bu kira sözleşmesinin yenilenme zamanı 15 Ağustos 2020 olmaktadır. Bu kira döneminde uygulanacak TÜFE temmuz ayına ilişkin değişim oranı ise %11.51 olarak öngörülmektedir. Artış rakamı 172,5 olarak hesaplanmakta olup yeni kira bedeli 1672,5 olarak belirlenmektedir.

  • Akdin gerçekleşmesi üzerinden 5 yıl geçtikten sonra ise kiraya veren, TÜFE oranı ile bağlı olmaksızın emsal kira bedelleri ile uyumlu bir meblağ talep etme hakkına sahiptir.

Bu düzenleme, mülkiyet hakkını ve dolayısıyla kiraya vereni koruma amacıyla getirilmiş bulunmaktadır. Kiraya veren, beş yılda bir bu imkânı kullanma hakkına sahip bulunmaktadır. Emsal kira bedellerine göre kira artışı neye göre yapılır diye bakıldığında, bilirkişi marifeti ile şu hususlar araştırılmaktadır:

  • Kiralanana yakın bir muhitte bulunması
  • Kiralanan ile aynı tarihlerde yapılmış olması
  • Binanın yaşı
  • Büyüklüğü
  • Kullanım şekli
  • Bulunduğu kat
  • Kira bedelinin olağan şartlar altında belirlenmiş olması

Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Türkiye’de gayrimenkul alım-satımı günümüz ekonomik ihtiyaçları karşısında giderek artmakta, Türk vatandaşları kadar yabancı uyruklu vatandaşlar tarafından da büyük bir ilgi görmektedir. Her ne kadar gayrimenkul satış bedelinin ödenmesinden sonraki kısım basit bir alım-satım prosedürü gibi görünmekte ise de, esasen gayrimenkul alım-satımı ciddi araştırmalar yapılmasını, esaslı aşamalar izlenmesini gerektirmektedir. Taşınmazların mülkiyetine ilişkin her yıl Türk Mahkemelerinde binlerce dava açıldığı hususu dikkate alındığında konunun önemi daha iyi anlaşılmaktadır. İster yatırım amaçlı, ister oturum amaçlı olsun taraflar arasında sorun yaşanmaması için gayrimenkul alım-satımında dikkat edilmesi gereken esaslı unsurlar bulunmaktadır. Açıklamalarımızda, sorunsuz bir gayrimenkul alımı için dikkat edilmesi gereken unsurlara değinilmiştir.

1. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi;

Satın alınan gayrimenkulün tapu kaydının satın alma gerçekleştirilmeden önce incelenmemesi sebebiyle uygulamada birçok ihtilafa rastlanmaktadır. Satıştan sonraki süreçte alıcının herhangi bir hak kaybı yaşamaması, beklenmedik bir durum ile karşılaşmaması için gayrimenkul almadan önce tapu kayıtları mutlaka incelenmelidir.

Türk Hukuk sisteminde “Tapuya Güven” ve “Alenilik” ilkeleri esastır. Tüm taşınmazların alım satım işlemleri taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü’nde gerçekleştirilmekte, gayrimenkulün mevcut durumu ise tapu kayıtlarında belirtilmektedir. Tapu kayıtlarına ilişkin alenilik ilkesi gereği, söz konusu taşınmazın tapu kaydı her ilgili tarafından incelenebilmekte, soruşturulabilmektedir. Şu halde, gayrimenkul alımından önce, ilgili gayrimenkulün tapu kayıtlarının incelenmesi alım-satım işleminin sağlıklı bir şekilde tamamlanmasında önemli bir etkendir.

Tapu Kayıtlarında Nelere Dikkat Edilmelidir;
  • Gerçek malik öğenilmelidir. Satış yapan şahısın söz konusu gayrimenkulün maliki olup olmadığı, vekaleten satış işlemi gerçekleştiriyor ise gerekli vekaletnameye sahip olunup olunmadığı araştırılmalıdır.

Daha önce de belirttiğimiz üzere kanunda “Tapuya Güven” ve “Alenilik” ilkeleri esas alındığından, bir gayrimenkulün gerçek malikinin kim olduğu tapu kayıtlarından kolaylıkla anlaşılabilmektedir. Gerçek malikin kim olduğunun satıştan önce öğrenilmesi oldukça önem arz etmektedir.  Zira satış konusu gayrimenkulün gerçek malikinin kim olduğunu bilmemek hukuk düzeni tarafından korunmamaktadır. Tapuda malik gözükmeyen kişiden taşınmaz satın alınması, alıcı iyi niyetli olsa dahi kanun önünde geçersiz bir satış olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul satın almak isteyenler öncelikle, ilgili taşınmazın tapu kaydını incelemeli, satıcı kişinin tapudaki malik olup olmadığı veya malik tarafından kendisine verilen usulüne uygun bir satış yetkisi olup olmadığı araştırılmalıdır.

  • Taşınmazın Kaydında Satışa Engel olan, değerini etkileyenilecek veya alıcının sorumluluğunu gerektirebilecek ipotek, haciz, tedbir gibi sınırlamalar olup olmadığı öğrenilmelidir. Her ne kadar bir gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz, tedbir gibi sınırlamalar bulunması satışa engel değil ise de; bu durumun satıştan önce tapudan araştırılması gerekmektedir. Zira satış halinde gayrimenkul söz konusu sınırlama ile birlikte alıcıya devredileceğinden alıcının bunu biliyor ve kabul ediyor olması gerekmektedir. Aksi takdirde ileride alıcı açısından telafisi güç zararların ortaya çıkması muhtemel olacaktır. Yani satıştan önce alıcının gayrimenkul üzerindeki sınırlamaları, gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz veya tedbir olup olmadığını bilmesi ve bu durumu sonuçları ile birlikte kabul etmesi gerekmektedir.
  • Satın alınacak taşınmazın alıcıya gösterilen taşınmaz olup olmadığı öğrenilmelidir. Bu durumun teyidi ise yine tapu incelemeleri ile mümkündür. Bilindiği üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Parsel Sorgulama hizmeti ile ilgililer, satın alacakları taşınmazların adresleri ile tapuda kayıtlı ada, pafta, parsel bilgilerini karşılaştırabilmekte, taşınmazın konumunu uygulama üzerinden görebilmektedir. Taşınmazın parsel sorgusu internet uygulaması üzerinden yapılabileceği gibi tapu müdürlüklerinden de teyit edilebilir. Böylece gayrimenkul alıcısı, kendisine gösterilen adresteki taşınmaz ile satış konusu yapılan taşınmazın aynı taşınmaz olup olmadığını, ada, pafta, parsel ve adres bilgilerinin aynı olup olmadığını kontrol edebilmektedir.
2. Belediye Kayıtlarının İncelenmesi;

Satın alınmak istenen gayrimenkulün belediye kayıtları da incelenmelidir.  Zira satın alınmak istenen taşınmazın yakın zamandaki akıbeti, imar durumu, yapı kullanma izin belgesine sahip olup olmadığı, emlak vergisi borcu olup olmadığı ancak ilgili taşınmazın belediye arşiv dosyasının incelenmesi ile sağlıklı bir şekilde öğrenilebilir. Bu hususlar alıcının gayrimenkulü satın alma kararında önemli rol oynayabileceği gibi, alıcı tarafından bu hususların bilinmesi ileride beklenmedik bir durumla karşılaşılmasının da önüne geçecektir.

Belediye kayıtlarının incelenmesi ve belediyenin ilgili birimlerinden yapılacak sorgulamalar neticesinde taşınmazın rayiç bedeli de gerçeğe uygun şekilde öğrenilebilecektir. Taşınmazın rayiç bedelinin doğru şekilde bilinmesinin tapuda yapılacak alım-satım işlemine de etkisi büyüktür. Tapu Müdürlüğü’ne beyan edilecek olan alım-satım bedeli bu rayiç bedele uygun şekilde bildirilmelidir zira tapuya bildirilecek alım-satım bedeli rayiç bedelden düşük olamayacaktır.

3. Gayrimenkul Satış Sözleşmesi İmzalanması ;

Gayrimenkul satış sözleşmesi; satıcının anlaşılan bedel karşılığında taşınmazı vermeyi, alıcının da bu taşınmazı satın almayı ve bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı olarak gerçekleştirilen ve tarafların tapu sicil memuru karşısındaki vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan bir sözleşmedir. Gayrimenkul satın almak isteyen kişiler, ileride hak kaybı yaşamamak için mutlaka yazılı bir sözleşme imzalayarak satış işlemini hukuki bir belgeye dayandırmalıdırlar.

Ancak gayrimenkul satış sözleşmesinin yazılı olması tek başına sözleşmeyi geçerli hale getirmemektedir. Gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olabilmesi için sözleşmenin mutlaka noter huzurunda imzalanması ve tapuya şerh verilmesi gerekmektedir. Kanun koyucu, gayrimenkul satış sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde hazırlanmasını ve tapuya şerh düşülmesini geçerlilik koşulu olarak öngörmüştür. Şu halde, noter huzurunda yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olacaktır.

Yasal Kira Artış Oranı Nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli olan “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” sebebiyle kira artışı bakımından kiraya veren aleyhine sınırlamalar öngörülmektedir.

Bu yasak kapsamında akdin ilk beş senesi kiracı korunmakta iken sonrasında kiraya veren lehine düzenlemeler öngörülmektedir:

  • Akdin başlangıcında belirlenen kira bedeli üzerinden yapılacak olan artış bakımından üst sınır olarak TÜFE değişim oranı belirlenmektedir. Dolayısıyla kiraya veren en fazla TÜFE oranı kadar artırım yapma imkanına sahiptir. TÜFE’ye göre kira artış hesaplama şu şekilde yapılmaktadır:

Örneğin, taraflar arasında 15 Ağustos 2019’da aylık 1.500 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi akdedilmiştir. Bu kira sözleşmesinin yenilenme zamanı 15 Ağustos 2020 olmaktadır. Bu kira döneminde uygulanacak TÜFE temmuz ayına ilişkin değişim oranı ise %11.51 olarak öngörülmektedir. Artış rakamı 172,5 olarak hesaplanmakta olup yeni kira bedeli 1672,5 olarak belirlenmektedir.

  • Akdin gerçekleşmesi üzerinden 5 yıl geçtikten sonra ise kiraya veren, TÜFE oranı ile bağlı olmaksızın emsal kira bedelleri ile uyumlu bir meblağ talep etme hakkına sahiptir.

Bu düzenleme, mülkiyet hakkını ve dolayısıyla kiraya vereni koruma amacıyla getirilmiş bulunmaktadır. Kiraya veren, beş yılda bir bu imkânı kullanma hakkına sahip bulunmaktadır. Emsal kira bedellerine göre kira artışı neye göre yapılır diye bakıldığında, bilirkişi marifeti ile şu hususlar araştırılmaktadır:

  • Kiralanana yakın bir muhitte bulunması
  • Kiralanan ile aynı tarihlerde yapılmış olması
  • Binanın yaşı
  • Büyüklüğü
  • Kullanım şekli
  • Bulunduğu kat
  • Kira bedelinin olağan şartlar altında belirlenmiş olması